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潜在需求仍具相对韧性,不至于断崖式下降城镇化虽明显降速但仍有空间,且新增城镇人口需求的释放有时滞,住房潜在需求不会断崖式下降;新市民则是潜在需求的“蓄水池”,支持新市民购房是新时代住房需求的重要抓手;改善性需求亦将持续释放,人均住房面积将稳步提升。参考发达国家与地区经验,我国永续开发率或在1%-2%之间,庞大的存量住房规模意味着长期10 亿平米量级的需求仍有保障。

居民杠杆并不算高,户均存款可覆盖最低首付

现金流视角下,中国居民部门每年只需要花费增量储蓄的15%即可完成房贷还本付息,如果考虑存量储蓄,该比例则进一步下降至个位数,即中国居民部门的真实杠杆率并不算高。城乡居民家庭户均存款及其他金融资产可基本覆盖最低首付要求(20%-30%),城镇居民家庭户均存款相较更高,且首次置业也未必都是新房与较大户型,城镇居民家庭的平均首付压力相对可控。

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收入比:相对偏高但并非高不可攀,且并不是一个好指标全国房价收入比(宏观口径)近十年来略提升至7.4,但与十五年前基本相当;如果考虑更纯粹的刚需客群需求,则其房价收入比还要更低一些。整体来看,全局层面7X 左右的房价收入比并不算高,更多的压力不在全局而在结构,尤其是部分热点城市。

2021 年统计局与中指口径下,45 城调查口径下的房价收入比分别为12.3 与11.0,深圳、上海等头部核心城市压力较大;但房价收入比并不是一个横向对比的好指标,因为没有考虑发展阶段和储蓄倾向的重大差异。

月供收入比:全国平均及绝大部分城市都在50%的安全线以内2021 年2 成、3 成首付下,城镇居民家庭宏观口径的纯商贷月供收入比分别为40%、35%,一直处于50%的安全线以内,公积金贷款可进一步降低月供压力,全局购买力显然不是大问题,降息背景下月供收入比可接近2016 年低点。2021 年统计局与中指口径下,45 城调查口径的月供收入比分别为57.8%与51.8%,尽管深圳、上海等头部核心城市月供收入比明显偏高,但多数重点城市实际月供收入比(宏观口径)仍处安全线以内,购房压力只是结构性问题。

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月供储蓄比:全国平均仍在100%临界点之下,热点城市偏高但并不缺需求2021 年2 成、3 成首付下,城镇居民家庭宏观口径的纯商贷月供储蓄比分别为102%、90%,整体仍处100%的临界点之下,也要重视平均房价和按揭下降对住房购买力的提振,以当前首套按揭下限(4.25%)测算,月供储蓄比理论上可以击穿2016 年历史低点(89%、78%)。重点城市月供储蓄比一直相对偏高,“长安居大不易”自古有之,但多数城市较10 年前下滑;换一个角度看问题,当地居民购房压力相对较大的核心城市,反而最不担心购房需求。

行业观点:稳增长与宽产业双击,重申全年超额收益机会中国居民部门杠杆率并不算高,全局住房购买力仍在合理范围内,政策不会无效,需要讨论的只是政策力度和传导时间;政策短期有边界,但可能仍未达到合意水平;当前仍处贝塔第二阶段,波动都是节奏问题,重申全年超额收益机会,继续均衡配置有效率的国企和有信用的民企。

风险提示

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1、政策落地及见效时点有不确定性;

2、腰部房企信用修复进展低于预期。

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