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在3月交出净利润近乎腰斩的答卷后,各方都在等待着万科的下一次大考。作为最稳健的房企之一,某种意义上,万科答的每一题都有参考价值,作出的每一次判断也都具有前瞻性。

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当时,面对并不理想的2021年业绩,万科董事会主席郁亮许下了 止跌企稳、稳中提升 的承诺。

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而后,郁亮没有 躺平 ,尤其是6月的股东大会后,他走访了万科全国35个城市的一百多个项目,奔走在一线督促交付进度与质量。

一番努力下,万科初步兑现了年初的承诺。

万科8月30日发布的2022半年报显示,营收同比增长23.8%至2069.2亿元,权益净利润同比增长10.6%至122.2亿元,净利润实现止跌企稳、稳中提升。

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但万科完美实现止跌企稳了吗?房地产开发业务面临极大挑战时,未来的路怎么走?下行周期里,企业当如何穿过寒冬?

并不完美的半年报

郁亮对这份成绩单并不满意, 上半年的结果来看,马马虎虎。

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他的评语是有依据的,虽利润成功止跌,但万科的毛利率还是不可避免地下滑了。总体毛利率同比下降2.48个百分点至20.46%,房地产开发、物业服务两大主营业务毛利率均同比下降。

与去年全年相比,这三个指标也是下降的。

毛利率和净利率数据代表了企业的盈利能力,若这两个指标未止跌企稳,万科面临的挑战就没有结束。

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针对毛利率下降,万科总裁祝九胜在推介会上回应称,目前市场低迷状态下,毛利率确实承受了一定的压力,但此刻万科首要的选择是确保经营安全,毛利率承压是短期的,长期来看还是要回到社会平均水平。

祝九胜进一步称,当前情况下,能够提供好产品好服务、能够深刻洞察客户需求、经营效率高的房企,取得的回报会高一些,万科一直朝创造更多真实价值的方向努力。

万科的 回升 是否具有持续性,也仍然存疑。

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当前,市场销售仍然在不断探底,各家房企上半年实现营收增长,一定程度上受益于2020年良好的销售,这一批销售在今年结转计入营收。

但上半年,受市场环境影响,万科开发业务实现销售额2152.9亿元,同比下降39.3%。这也意味着,将来万科仍将面临增长难题。

由此来看,万科上半年的业绩并不完美,承诺并未完全兑现。

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郁亮也坦言, 关键是能不能走下来的问题,这个状态能不能保持下去的问题,这取决于我们背后的能力有没有建立起来,肌肉有没有长起来。

不过,郁亮自信表示, 万科对全年止跌企稳、稳中提升是有信心的,因为相信一分耕耘一分收获。

一定程度上,万科的业绩和管理层的发言给予了资本市场信心。3月31日,万科业绩推介会当日,其股价收涨4.66%,创两个月以来最大涨幅。

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但最大的问题仍未解决 消费者预期不足。

万科的新承诺

业绩推介会上,万科对交付质量的提及明显多于以往,郁亮也三次喊话消费者, 请消费者放心,万科会保证交付,保证质量。

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郁亮奔走于35城,正是冲着交付质量而去的。

七、八两个月,郁亮化身万科交付和品质督察员, 基本走遍了全国的35个城市,也看了100多个项目,主要任务是去看看我们交付得怎么样。

上半年,万科为交付作了不少努力,持续开展 工地开放 活动,邀请业主定期参与建造质量查验、组织面对面交流会,上半年交付房屋中,超70%的业主在正式交付前至少有1次现场到访。数据显示,客户对万科交付质量的满意度较2021年提升3个百分点。

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祝九胜也说,万科加大了工地开放力度,今年视频宣传也加大了对品质和产品形象的倡导, 把意向客户带到工地现场,

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